El Órgano Ejecutivo de la República de Panamá ha promulgado la Ley 546 del 31 de agosto de 2026, la cual introduce reformas estructurales al artículo 4 de la Ley 106 de 1974. Esta normativa modifica sustancialmente el tratamiento fiscal aplicable al Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) para la primera enajenación de unidades habitacionales nuevas.A continuación, se detallan los principales cambios normativos y de cumplimiento corporativo que entraron en vigor el 1 de septiembre de 2026:

Reestructuración de la Base Imponible y Escalas Tarifarias

• Exención base: Se otorga una exención del ITBI sobre los primeros B/. 120,000.00 de la base imponible en la primera venta de viviendas nuevas. El beneficio está supeditado a que la transacción se formalice mediante escritura pública dentro de los dos (2) años posteriores a la fecha de emisión del permiso de ocupación.
• Segmento intermedio (Tasas preferenciales): Para los inmuebles cuya base imponible supere los B/. 120,000.00 y se sitúe hasta los B/. 200,000.00, el excedente de los primeros B/. 120,000.00 quedará gravado bajo una estructura marginal de tasas progresivas que oscilan entre el 0.50% y el 1.80%.
• Segmento premium (Propiedades superiores a B/. 200,000.00): Se conserva el beneficio de exoneración sobre el tramo inicial de B/. 120,000.00. No obstante, el excedente no aplicará a la escala preferencial, quedando sujeto en su totalidad a la tarifa del régimen general del ITBI.

                 
Medidas de Simplificación Operativa y Protección Contractual

• Optimización del trámite administrativo: Se elimina la obligatoriedad de tramitar la certificación de exclusión de ITBI ante la Dirección General de Ingresos (DGI). Para hacer efectivo el beneficio, bastará con una declaración explícita del vendedor en la escritura pública que certifique la condición de vivienda nueva, primera venta y cumplimiento de los plazos legales.
• Irrenunciabilidad del beneficio y nulidad de cláusulas: Se blindan los derechos del adquiriente decretando la nulidad de pleno derecho de cualquier estipulación contractual que pretenda obligar al comprador a asumir, reembolsar o pagar el ITBI que legalmente le corresponda satisfacer al enajenante.

Régimen Transitorio y Cumplimiento (Compliance)

• Ventana transitoria de elegibilidad: Los proyectos inmobiliarios con permisos de ocupación expedidos con anterioridad a la vigencia de esta ley dispondrán de un término extendido de hasta 30 meses contados a partir de dicho permiso para formalizar la compraventa y acogerse a los beneficios.
• Régimen sancionatorio y fiscalización: El uso indebido o fraudulento de los incentivos fiscales previstos, así como la falsedad en las declaraciones requeridas, facultará a la autoridad tributaria a exigir el cobro retroactivo del tributo, junto con los recargos, intereses moratorios y sanciones administrativas complementarias establecidas en el Código Fiscal.

Recomendaciones para el sector inmobiliario y financiero:

1. Revisión de contratos: Es imperativo auditar las minutas de compraventa vigentes para asegurar que ninguna cláusula traslade el ITBI al comprador.
2. Planificación de cierres: Se sugiere revisar los cronogramas de los proyectos listos para entrega con el fin de maximizar la ventana de 2 y 2.5 años dispuesta por el regulador.

 

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